Trong nhiều trường hợp, chủ sử dụng đất không thể trực tiếp thực hiện các công việc liên quan đến thửa đất và cần nhờ người khác thay mặt mình thực hiện. Khi đó, giấy ủy quyền đất đai là một phương án thường được sử dụng.

Tuy nhiên, ủy quyền không có nghĩa là người được ủy quyền trở thành chủ đất hoặc có toàn quyền quyết định đối với tài sản. Quyền hạn của người được ủy quyền phụ thuộc vào nội dung, phạm vi và thời hạn được ghi nhận trong văn bản ủy quyền.

1. Giấy ủy quyền đất đai là gì?

“Giấy ủy quyền đất đai” là cách gọi phổ biến của người dân đối với văn bản cho phép một cá nhân thay mặt chủ sử dụng đất thực hiện một hoặc một số công việc liên quan đến quyền sử dụng đất.

Theo Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền.

Điều này có nghĩa, người được ủy quyền chỉ được hành động trong phạm vi mà chủ đất giao. Việc lập văn bản ủy quyền không tự động làm phát sinh quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất cho người nhận ủy quyền.

Chẳng hạn, chủ đất có thể ủy quyền cho người thân:

• Nộp hồ sơ và nhận kết quả;
• Làm thủ tục đăng ký biến động;
• Làm việc với cơ quan nhà nước;
• Thực hiện một giao dịch cụ thể;
• Thực hiện các thủ tục liên quan đến nhà, đất.

Vì vậy, thay vì sử dụng một mẫu ủy quyền chung cho mọi trường hợp, nội dung văn bản nên được xây dựng phù hợp với công việc thực tế cần thực hiện.

2. Những trường hợp nào có thể ủy quyền về đất đai?

Nhu cầu ủy quyền đất đai khá phổ biến, đặc biệt khi chủ đất đang ở xa, không có điều kiện trực tiếp đi làm thủ tục hoặc muốn nhờ người có kinh nghiệm thực hiện hồ sơ.

Một số công việc có thể được ủy quyền gồm:

• Nộp hồ sơ, nhận kết quả giải quyết thủ tục đất đai;
• Thực hiện thủ tục đăng ký biến động;
• Làm thủ tục cấp, cấp đổi hoặc đính chính Giấy chứng nhận trong phạm vi pháp luật cho phép;
• Thực hiện các thủ tục liên quan đến nhà và đất;
• Đại diện ký kết một số hợp đồng, giao dịch;
• Thực hiện thủ tục chuyển nhượng, tặng cho hoặc thế chấp quyền sử dụng đất;
• Đại diện làm việc với cơ quan nhà nước, ngân hàng hoặc các bên liên quan.

Cần phân biệt ủy quyền làm thủ tục và ủy quyền định đoạt

Đây là điểm đặc biệt quan trọng khi lập văn bản.

Ví dụ, nếu chủ đất chỉ muốn nhờ người thân nộp hồ sơ và nhận Giấy chứng nhận, thì không nên mặc nhiên trao thêm quyền bán, chuyển nhượng hoặc nhận tiền từ việc bán đất.

Ngược lại, nếu thực sự muốn người được ủy quyền thay mình thực hiện giao dịch chuyển nhượng, các quyền này cần được thể hiện rõ ràng trong văn bản.

Việc giới hạn quyền ngay từ đầu giúp tránh tình trạng người được ủy quyền thực hiện những công việc vượt quá mong muốn của chủ đất.

3. Ủy quyền đất đai có bắt buộc phải công chứng không?

Không phải mọi trường hợp ủy quyền liên quan đến đất đai đều bắt buộc phải công chứng. Việc có cần công chứng ủy quyền hay không phụ thuộc vào nội dung ủy quyền và yêu cầu về hình thức của công việc hoặc giao dịch được thực hiện.

Nếu văn bản chỉ được lập để một người thay mặt chủ đất nộp hồ sơ, nhận kết quả hoặc thực hiện một công việc hành chính thì cần xem xét yêu cầu của cơ quan tiếp nhận hồ sơ trong từng trường hợp.

Trong khi đó, nếu việc ủy quyền gắn với các giao dịch về quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp..., cần xem xét đồng thời các quy định về điều kiện và hình thức của giao dịch đó.

Đặc biệt, việc chứng thực hoặc sao y chứng thực không đồng nghĩa với việc thửa đất đương nhiên đủ điều kiện để giao dịch. Điều kiện pháp lý của tài sản vẫn phải được kiểm tra riêng.

4. Có thể ủy quyền cho người khác bán đất không?

Có thể, nếu văn bản ủy quyền được lập hợp pháp và chủ đất trao cho người được ủy quyền quyền thực hiện việc chuyển nhượng trong phạm vi được phép.

Tuy nhiên, cần xem kỹ nội dung văn bản.

Nếu văn bản chỉ quy định người được ủy quyền được: Nộp hồ sơ, nhận kết quả và làm việc với cơ quan nhà nước thì không thể mặc nhiên hiểu rằng người đó được quyền bán đất.

Nếu chủ đất muốn người khác ký hợp đồng chuyển nhượng thay mình, quyền này cần được quy định cụ thể.

Bên cạnh đó, thửa đất phải đáp ứng các điều kiện để thực hiện quyền chuyển nhượng theo quy định pháp luật đất đai, chẳng hạn các điều kiện liên quan đến Giấy chứng nhận, tranh chấp, kê biên và thời hạn sử dụng đất.

5. Người được ủy quyền có được nhận tiền bán đất không?

Câu trả lời là có thể, nếu nội dung ủy quyền trao rõ quyền nhận tiền cho người được ủy quyền.

Đây là nội dung nên được xác định cụ thể ngay khi lập văn bản.

Ví dụ:

• Nếu người được ủy quyền chỉ được ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng không được nhận tiền, cần ghi rõ giới hạn này.
• Nếu được nhận tiền thay, nên xác định rõ phạm vi nhận tiền, phương thức thanh toán và trách nhiệm bàn giao lại cho chủ đất.

Không nên chỉ sử dụng những cụm từ quá chung như “được toàn quyền mua bán, giao dịch” đối với những giao dịch có giá trị lớn, bởi cách diễn đạt này có thể dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau khi thực hiện.

6. Người được ủy quyền có được ủy quyền lại không?

Không phải trong mọi trường hợp người được ủy quyền đều có quyền giao lại công việc cho người thứ ba.

Theo Điều 564 Bộ luật Dân sự 2015, việc ủy quyền lại được thực hiện khi có sự đồng ý của bên ủy quyền hoặc trong trường hợp bất khả kháng khiến việc ủy quyền lại là cần thiết để thực hiện mục đích vì lợi ích của bên ủy quyền.

Phạm vi ủy quyền lại cũng không được vượt quá phạm vi ủy quyền ban đầu và hình thức của văn bản ủy quyền lại phải phù hợp với hình thức của việc ủy quyền ban đầu.

Do đó, nếu chủ đất không muốn người được ủy quyền tiếp tục giao quyền cho người khác, vấn đề này nên được thể hiện rõ trong văn bản.

7. Những rủi ro cần lưu ý khi lập giấy ủy quyền đất đai

Một trong những rủi ro đáng chú ý nhất khi lập giấy ủy quyền không nằm ở việc văn bản có công chứng hay không, mà nằm ở phạm vi quyền được trao.

Chẳng hạn, nhu cầu thực tế chỉ là nhờ người thân làm thủ tục sang tên nhưng văn bản lại ghi người đó được:

• Toàn quyền định đoạt;
• Mua bán;
• Chuyển nhượng;
• Tặng cho;
• Thế chấp.

Khi đó, phạm vi ủy quyền có thể rộng hơn rất nhiều so với nhu cầu ban đầu.

Đặc biệt nên thận trọng trong các trường hợp:

• Ủy quyền cho người không thực sự đáng tin cậy;
• Trao quyền nhận tiền bán đất;
• Thời hạn ủy quyền kéo dài;
• Thửa đất có nhiều người cùng có quyền;
• Đất đang thế chấp hoặc có vấn đề pháp lý;
• Người ủy quyền đang ở xa;
• Sử dụng mẫu ủy quyền có sẵn nhưng không phù hợp với giao dịch thực tế.

Với tài sản có giá trị lớn, trước khi ký nên xác định rõ 4 vấn đề: được làm gì – không được làm gì – trong thời hạn bao lâu – đối với tài sản nào.

8. Công chứng giấy ủy quyền đất đai tại Văn phòng công chứng Hoàng Giang Linh

Nếu đang có nhu cầu lập hoặc công chứng hợp đồng, giấy ủy quyền liên quan đến nhà đất, khách hàng có thể liên hệ Văn phòng công chứng Hoàng Giang Linh để được hỗ trợ rà soát hồ sơ và nội dung ủy quyền.

Tùy từng trường hợp, văn phòng hỗ trợ xác định phạm vi quyền hạn và hướng dẫn cách thể hiện nội dung phù hợp với công việc mà người ủy quyền thực sự muốn giao.

Đặc biệt đối với các trường hợp:

• Ủy quyền mua bán, chuyển nhượng đất;
• Ủy quyền nhận tiền;
• Ủy quyền làm thủ tục sang tên;
• Ủy quyền làm việc với cơ quan nhà nước;

việc xác định chính xác quyền của người được ủy quyền ngay từ đầu sẽ giúp hạn chế những tranh chấp và rủi ro không đáng có.

Nếu bạn đang chuẩn bị lập giấy ủy quyền đất đai, nên xác định rõ mục đích và giới hạn quyền trước khi ký. Với các trường hợp liên quan đến chuyển nhượng, nhận tiền hoặc tài sản có giá trị lớn, việc rà soát nội dung văn bản ngay từ đầu đặc biệt quan trọng.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG HOÀNG GIANG LINH

Địa chỉ: Số 35, ngõ 45 phố Trần Thái Tông, phường Cầu Giấy, TP. Hà Nội

Hotline: 084.823.66.88 

Email: hoanggianglinhccv@gmail.com

Fanpage: Văn phòng công chứng Hoàng Giang Linh

Website: hoanggianglinh.vn